Conseil en arbitrage d’investissements

Point fort de l’expertise Saretec Immobilier, un check-up complet de la pathologie du bâtiment permet de réaliser une photographie très fidèle de son état d’obsolescence. C’est à partir de cette évaluation des risques que pourront être établis les coûts d’entretien et/ou de remise en conformité.

Ce check-up comprend les 4 critères suivants :  

L’empreinte écologique :  Il s’agit d’estimer l’équivalent CO2 du bâtiment. Dans le contexte actuel de responsabilité environnementale, connaître ces données est fondamental pour l’investisseur puisque les émissions de CO2 peuvent donner lieu à une taxation spécifique.
La consommation d’énergie :  Le contexte - économique cette fois - implique une information très fiable. Calculer la consommation du chauffage, de la climatisation et des équipements permet d’envisager des correctifs, pour éviter toute augmentation des charges de fonctionnement, voire pour en diminuer les coûts.
La résistance à la malveillance* :  Le bâtiment est-il en lui-même particulièrement exposé au vandalisme ? Les activités qu’il abrite sont-elles vulnérables par rapport à la malveillance ? L’investisseur doit pouvoir se fier à une estimation précise de ce risque, que des loyers plus élevés ne suffisent pas forcément à compenser. * Risque qui peut rendre le bien non attractif pour un locataire.
La flexibilité :  L’adaptabilité des locaux, leur capacité à se « recomposer », doit également être prise en compte. Des locaux peu modulaires rendraient l’immeuble vulnérable en cas de récession d’un secteur économique : leur configuration permettrait difficilement d’accueillir des activités nouvelles.

A partir de ces 4 critères, l’expert détermine un indicateur de risque

• La synthèse de ces 4 points permet d’évaluer le risque global de contre-performance économique de l’investissement immobilier.
• Cet indicateur a un impact objectif sur la performance économique du bien, puisqu’il peut contribuer, le cas échéant, à diminuer les revenus de location de l’immeuble et à augmenter les coûts de fonctionnement.

Des professionnels du chiffrage, possédant une forte expérience dans le secteur de la rénovation, procèdent à l’estimation des interventions à effectuer. Ils établissent et remettent à l’investisseur un macro-budget, qui peut ensuite être affiné en fonction de l’engagement des travaux. Cette prestation est, elle aussi, un point fort spécifique à l’offre de Saretec Immobilier.

Une fois l’estimation des travaux à prévoir établie, nous évaluons la valeur vénale actuelle du bien à AN et, par exemple, à AN+10 (valeur vénale dite « dynamique ») qui permet au propriétaire de se projeter sur le moyen ou long terme. Grâce à cette démarche, il peut comparer la valeur vénale actuelle à la valeur future de son bâtiment, pour une meilleure appréciation de la rentabilité.

D’autres critères, sans concerner directement le bien immobilier, influent sur sa rentabilité. L’expertise Saretec Immobilier intègre également ces éléments externes tels que les caractéristiques du quartier :

• dessertes (transports et voies d’accès),
• présence d’équipements collectifs (école, crèche, hôpitaux)…